Aggiornato a ottobre 2026. Guida informativa generale: non sostituisce il parere di un commercialista.
Con la Legge di Bilancio 2026 è cambiata una regola importante per chi affitta a breve: il regime fiscale delle locazioni brevi, quello che permette di scegliere la cedolare secca, vale solo fino a due appartamenti. Dal terzo, l'attività si presume d'impresa.
Qui trovi aliquote, soglie e obblighi, ognuno con la sua fonte ufficiale. Non facciamo conti in euro: le tasse dipendono dalla situazione di ciascuno.
Cos'è una locazione breve per il fisco
La disciplina nasce con l'articolo 4 del decreto-legge 50/2017. Secondo la guida dell'Agenzia delle Entrate (aggiornata ad aprile 2026), è locazione breve un contratto che:
- riguarda un immobile a uso abitativo in Italia (categorie catastali da A1 a A11, esclusa A10) e le sue pertinenze;
- dura non più di 30 giorni;
- è stipulato da persone fisiche fuori dall'esercizio d'impresa, sia chi affitta sia chi alloggia.
Il contratto può includere servizi accessori come pulizie, biancheria e wi-fi. Se invece aggiungi colazione, pasti, auto a noleggio o guide turistiche, per l'Agenzia si esce dalla locazione breve e si entra nell'attività d'impresa, anche se occasionale.
Vale anche per sublocazioni, contratti del comodatario e singole stanze, sempre fino a 30 giorni, sia che tu affitti da solo sia tramite un portale o un gestore.
Le aliquote della cedolare secca nel 2026: 21% e 26%
La Legge di Bilancio 2026 non ha cambiato le aliquote. Restano quelle introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (legge 213/2023, articolo 1, comma 63), in vigore dal 1° gennaio 2024:
- 26% come aliquota ordinaria della cedolare secca sulle locazioni brevi;
- 21% per i redditi delle locazioni brevi di una sola unità immobiliare, che scegli tu e indichi nella dichiarazione dei redditi dell'anno.
In pratica: con un solo appartamento puoi applicare il 21%. Con due appartamenti, uno può stare al 21% e l'altro va al 26%. La cedolare è una scelta: in alternativa resta la tassazione ordinaria IRPEF. Quale delle due convenga dipende dal tuo reddito complessivo, ed è una valutazione da fare con il commercialista.
La novità 2026: dal terzo appartamento si presume l'impresa
La regola sul numero di appartamenti esiste dal 2021: la legge 178/2020, articolo 1, comma 595, fissava il limite a quattro appartamenti. Oltre, l'attività si presumeva svolta in forma imprenditoriale.
La legge 30 dicembre 2025, n. 199 (Legge di Bilancio 2026, Gazzetta Ufficiale n. 301 del 30 dicembre 2025, supplemento ordinario n. 42), all'articolo 1, comma 17, ha modificato quel comma: "quattro appartamenti" è diventato "due appartamenti", con effetto dal periodo d'imposta 2026.
Come la riassume l'Agenzia delle Entrate nella sua guida: dal 2026 il regime fiscale delle locazioni brevi si applica solo se destini a questa finalità non più di due appartamenti per ciascun periodo d'imposta. Superata la soglia, l'attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale.
| Fino al 2025 | Dal 2026 | |
|---|---|---|
| Appartamenti in regime di locazione breve | fino a 4 | fino a 2 |
| Da quale appartamento scatta la presunzione d'impresa | dal 5° | dal 3° |
| Aliquote cedolare (se scelta) | 21% su un immobile, 26% sugli altri | 21% su un immobile, 26% sull'altro |
Il limite si conta per periodo d'imposta, cioè per anno.
Cosa comporta passare all'impresa
Se superi la soglia, non sei più nel regime delle locazioni brevi. Le conseguenze principali, da valutare sempre con il commercialista:
- niente cedolare secca sui redditi degli affitti brevi: il reddito segue le regole del reddito d'impresa;
- di regola serve una partita IVA, con i relativi adempimenti; regime fiscale, iscrizioni e contributi dipendono dal tuo caso;
- serve la SCIA al SUAP del Comune dove si trova l'immobile: lo prevede l'articolo 13-ter, comma 8, del decreto-legge 145/2023, che per individuare la forma imprenditoriale rimanda proprio al comma 595 della legge 178/2020. Se l'attività è svolta tramite una società, la SCIA la presenta il legale rappresentante.
Chi esercita in forma imprenditoriale senza SCIA rischia una sanzione da 2.000 a 10.000 euro, graduata in base alle dimensioni dell'immobile (articolo 13-ter, comma 9), salvo che lo stesso fatto sia già punito da una norma regionale.
La SCIA possiamo seguirla noi: se e quanto costa dipende dal caso e lo concordiamo prima; gli eventuali costi di invio restano a carico del proprietario.
Le opzioni per chi ha più immobili
Non esiste una scelta giusta per tutti, ma le strade sono queste.
1. Restare entro due appartamenti in affitto breve. Uno o due immobili restano nel regime delle locazioni brevi, con la possibilità di scegliere la cedolare (21% su uno, 26% sull'altro) o la tassazione ordinaria.
2. Affittare gli altri immobili con contratti diversi. La soglia riguarda gli appartamenti destinati alla locazione breve, cioè fino a 30 giorni. Un immobile affittato con un contratto più lungo (per esempio il 4+4, il canone concordato 3+2 o un transitorio) segue regole proprie, anche fiscali. Se un immobile così resta fuori dal conteggio dei due appartamenti è un punto da confermare con il commercialista sul tuo caso. Per confrontare le due strade, ricorda che il confronto va fatto prima delle tasse: qui un esempio a Novara.
3. Passare all'impresa. Se vuoi affittare a breve tre o più appartamenti, si apre la partita IVA e si fa la SCIA. Ha costi e adempimenti in più, ma è la strada prevista dalla legge per chi ha più immobili.
Quello che non esiste è un modo per "evitare le tasse": i redditi degli affitti brevi vanno sempre dichiarati, in qualunque regime.
La ritenuta del 21% dei portali e degli intermediari
Quando un portale o un intermediario incassa il pagamento dell'ospite, o interviene nel pagamento, deve operare una ritenuta del 21% a titolo d'acconto quando ti versa le somme, versarla allo Stato e rilasciarti la certificazione. Deve anche comunicare all'Agenzia delle Entrate i dati dei contratti, compreso il CIN.
La Legge di Bilancio 2024 ha stabilito che la ritenuta resta sempre al 21% e sempre a titolo d'acconto, qualunque regime tu abbia scelto. In dichiarazione calcoli l'imposta dovuta (ordinaria o cedolare) e scomputi le ritenute già subite.
Il CIN resta obbligatorio, anche per un solo appartamento
Indipendentemente dal fisco, chi affitta a breve deve avere il CIN (codice identificativo nazionale), introdotto dall'articolo 13-ter del decreto-legge 145/2023. È obbligatorio dal 1° gennaio 2025: la scadenza iniziale del 2 novembre 2024 è stata prorogata per tutti dal Ministero del Turismo. Va esposto in ogni annuncio e all'esterno dello stabile. Tutti i passaggi per il Piemonte sono nella nostra guida a CIN, alloggiati e tassa di soggiorno.
Domande frequenti
Con due appartamenti in affitto breve posso usare la cedolare su entrambi?
Sì, se scegli la cedolare: su uno, a tua scelta, si applica il 21%, sull'altro il 26%. L'immobile al 21% lo indichi nella dichiarazione dei redditi.
Da quando vale il limite dei due appartamenti?
Dal periodo d'imposta 2026, cioè per i redditi prodotti dal 1° gennaio 2026 (legge 199/2025, articolo 1, comma 17). Fino al 31 dicembre 2025 il limite era di quattro appartamenti.
Se affitto a breve il terzo appartamento devo aprire la partita IVA?
Dal terzo appartamento l'attività si presume d'impresa: di regola servono partita IVA e SCIA al Comune. Come impostarla (regime, iscrizioni, contributi) lo decidi con il commercialista.
Le singole stanze contano come locazione breve?
Sì, l'affitto di singole stanze rientra nella disciplina delle locazioni brevi, se dura fino a 30 giorni. Come si contano ai fini della soglia dei due appartamenti è da verificare con il commercialista.
La ritenuta del 21% di Airbnb sostituisce le tasse?
No. È un acconto: in dichiarazione calcoli l'imposta dovuta e scomputi quanto già trattenuto. Vale qualunque regime tu abbia scelto.
Cambia qualcosa nel 2027?
Le regole fiscali stanno confluendo nel nuovo testo unico delle imposte sui redditi (decreto legislativo 117/2026). Da quanto risulta oggi, aliquote e soglia restano le stesse; aggiorneremo questa guida quando ci saranno chiarimenti ufficiali.
Per il tuo caso serve un commercialista
Soglia, aliquote e obblighi sono uguali per tutti, ma la scelta giusta dipende dal tuo reddito, da quanti immobili hai e da come li usi. Per il tuo caso serve un commercialista.
Quello che possiamo fare noi è dirti quanto rende il tuo immobile prima delle tasse, che dipendono dal regime fiscale di ciascuno. rentalop gestisce affitti brevi per proprietari in tutta Italia dal 2023, con sede a Novara: scopri quanto rende il tuo appartamento, oppure leggi come lavoriamo con i proprietari.
Per domande puoi scriverci su WhatsApp al +39 338 480 8427.