In breve: prima di pubblicare la casa su Airbnb controlla che il condominio lo permetta, ottieni il codice regionale (dove previsto) e il CIN, installa rilevatori di gas e monossido ed estintori, chiedi le credenziali Alloggiati Web alla Questura. Poi pensa alla casa: dotazioni, foto, prezzi, check-in e pulizie. Le tasse dipendono dal tuo regime fiscale: decidilo con il commercialista prima della prima prenotazione.
Mettere un annuncio su Airbnb richiede dieci minuti. Mettere una casa in condizione di lavorare bene, e in regola, richiede qualche settimana. Questa è la lista che usiamo quando un proprietario ci affida un appartamento, in ordine: prima quello che può bloccarti, poi quello che fa la differenza sulle prenotazioni.
1. Prima di tutto: si può fare?
Il regolamento di condominio. Leggilo prima di spendere un euro. Se è un regolamento contrattuale (di solito quello del costruttore, accettato nei rogiti), può limitare l'uso degli appartamenti. Secondo la Cassazione (ordinanza 1105 del 19 gennaio 2026) può farlo anche senza vietare in modo esplicito gli affitti brevi, per esempio con clausole sul decoro e sulla tranquillità dello stabile. Non esiste una risposta valida per tutti: conta cosa c'è scritto. Se hai dubbi, fallo leggere a un avvocato.
La categoria catastale. Le regole fiscali delle locazioni brevi valgono per le abitazioni (categorie da A1 ad A11, escluso A10 uffici) e le loro pertinenze, come spiega l'Agenzia delle Entrate. Un immobile accatastato diversamente è fuori.
Quanti appartamenti hai. Dal 2026 il regime delle locazioni brevi si applica a non più di due appartamenti per anno. Dal terzo l'attività si presume d'impresa, con regole diverse (Agenzia delle Entrate, guida aprile 2026).
2. Le pratiche
Il codice regionale. Molte Regioni chiedono una comunicazione di avvio e assegnano un codice. In Piemonte è il CIR, che si ottiene con il servizio online "Locazioni Turistiche" della Regione. Ogni Regione ha la sua procedura: controlla quella dove si trova la casa.
Il CIN. Il Codice identificativo nazionale è obbligatorio dal 1° gennaio 2025 (art. 13-ter del decreto-legge 145/2023). Lo assegna il Ministero del Turismo attraverso la banca dati BDSR. Va indicato in ogni annuncio e esposto all'esterno dello stabile. Le sanzioni previste dalla legge: da 800 a 8.000 € per chi affitta senza CIN, da 500 a 5.000 € per chi non lo espone o non lo indica.
La SCIA. La legge la chiede a chi affitta in forma imprenditoriale, direttamente o tramite intermediario, allo Sportello unico (SUAP) del Comune. Senza, la sanzione va da 2.000 a 10.000 €. Se serva anche nel tuo caso dipende dalla Regione e da come affitti: verificalo prima.
La Questura. Ogni ospite va comunicato alla Polizia di Stato con il portale Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo (all'arrivo, se il soggiorno è più breve). La Polizia di Stato precisa che l'obbligo vale anche per il privato che affitta per meno di 30 giorni. Le credenziali si chiedono alla Questura della provincia: fallo con anticipo, perché servono controlli e documenti.
I dati statistici. In molte Regioni arrivi e presenze vanno trasmessi anche a fini statistici. In Piemonte con la piattaforma ROSS 1000, le cui credenziali arrivano insieme al CIR.
Per il Piemonte trovi tutti i passaggi, con scadenze e link, nella guida su CIN, alloggiati e tassa di soggiorno.
3. La sicurezza: cosa è obbligatorio
L'art. 13-ter del decreto-legge 145/2023 chiede, per tutte le case affittate, anche da privati:
- rilevatori funzionanti di gas combustibili e di monossido di carbonio;
- estintori portatili a norma, in posizione accessibile e visibile: almeno uno per piano, e comunque uno ogni 200 metri quadrati di pavimento o frazione.
Vanno dichiarati quando chiedi il CIN. Se mancano, la sanzione è da 600 a 6.000 € per ciascuna violazione. Chi affitta in forma imprenditoriale deve rispettare anche i requisiti di sicurezza degli impianti previsti dalle norme statali e regionali.
Oltre all'obbligo, conviene un kit di pronto soccorso e un foglio in casa con numeri utili e istruzioni per acqua, luce e gas.
4. L'assicurazione
Airbnb include per gli host AirCover, con una protezione danni (fino a 3 milioni di dollari) e un'assicurazione di responsabilità civile (fino a 1 milione di dollari), con esclusioni indicate sul sito. Vale per le prenotazioni Airbnb, non per quelle da altri canali.
Per questo conviene anche:
- chiedere alla tua compagnia se la polizza casa copre gli affitti brevi: molte vanno adeguate;
- valutare una polizza di responsabilità civile pensata per chi affitta;
- fare foto e un inventario della casa prima del primo ospite, utili se devi chiedere un rimborso.
5. Le dotazioni
L'ospite confronta la tua casa con altre dieci. Le basi:
- letti comodi, materassi in buono stato, coprimaterassi e due set di biancheria per letto;
- asciugamani, asciugacapelli, prodotti per il bagno;
- cucina attrezzata: pentole, piatti, caffettiera o macchina del caffè, il necessario per cucinare davvero;
- wi-fi veloce e una scrivania o un piano dove lavorare, se punti a chi viaggia per lavoro;
- riscaldamento e raffrescamento che funzionano, ferro e asse da stiro, stendino;
- scorte di carta igienica, sapone, sacchi, detersivi per qualche giorno.
Togli gli oggetti personali e chiudi a chiave un armadio per le tue cose.
6. Le foto
Le foto sono l'annuncio. Poche regole:
- casa pulita e ordinata, letti fatti, niente oggetti in giro;
- luce naturale, finestre aperte, scatti in orizzontale;
- ogni stanza, compreso il bagno, più un dettaglio che rende la casa riconoscibile;
- la prima foto è quella che decide il clic: la stanza più bella, non l'ingresso.
Se puoi, affidale a un fotografo. Si ripagano in fretta.
7. I prezzi
Il prezzo giusto non è uno solo. Cambia con il giorno della settimana, la stagione, gli eventi in città, l'anticipo della prenotazione. Una tariffa fissa tutto l'anno lascia soldi sul tavolo nei periodi pieni e lascia la casa vuota in quelli tranquilli.
Decidi anche:
- il soggiorno minimo (due notti nel weekend, una in settimana, per esempio);
- la politica di cancellazione;
- gli sconti per soggiorni lunghi, utili per chi viaggia per lavoro.
Per capire quanto può rendere la tua casa rispetto a un 4+4, leggi quanto si guadagna con gli affitti brevi a Novara.
8. Il check-in
Gli ospiti arrivano a orari diversi, spesso tardi. Con il self check-in entrano da soli e tu non devi aspettarli. Resta però l'obbligo di comunicare alla Questura i dati degli ospiti e di accertare che chi entra sia davvero la persona del documento: dopo la sentenza del Consiglio di Stato n. 9101 del 21 novembre 2025, un codice mandato a distanza senza nessuna verifica non basta. Organizza quindi un riconoscimento al momento dell'arrivo, di persona o con un collegamento video, e chiedi conferma alla tua Questura sulle modalità. Come funziona lo spieghiamo nella pagina sul self check-in.
9. Pulizie e biancheria
Tra un ospite e l'altro ci sono poche ore. Serve qualcuno affidabile che pulisca, cambi la biancheria, controlli che non manchi nulla e ti segnali i guasti. Prepara una checklist delle pulizie, stanza per stanza, e decidi chi lava la biancheria. Sono anche il primo motivo delle recensioni negative: non risparmiare qui.
10. Le recensioni
Le prime recensioni pesano più delle altre. Per partire bene:
- descrivi la casa per quello che è: un difetto dichiarato non diventa una recensione negativa;
- rispondi in fretta ai messaggi, prima e durante il soggiorno;
- lascia istruzioni chiare per arrivo, wi-fi, elettrodomestici e partenza;
- rispondi alle recensioni, anche a quelle critiche, con calma.
11. Le tasse
Quello che incassi va dichiarato. Se una piattaforma o un gestore incassa per te, opera di norma una ritenuta del 21% a titolo d'acconto e ti rilascia la certificazione (Agenzia delle Entrate). Poi c'è la tassa di soggiorno, se il tuo Comune la applica.
Quanto paghi alla fine dipende dal tuo regime fiscale: decidilo con il commercialista prima della prima prenotazione. Le novità fiscali del 2026 sono in questo articolo dedicato.
La checklist in sintesi
| Cosa | Fatto? |
|---|---|
| Regolamento di condominio letto | ☐ |
| Codice regionale (dove previsto) | ☐ |
| CIN, in annuncio e fuori dallo stabile | ☐ |
| SCIA, se serve nel tuo caso | ☐ |
| Rilevatori gas e CO, estintori | ☐ |
| Credenziali Alloggiati Web | ☐ |
| Polizza verificata, inventario fatto | ☐ |
| Dotazioni e scorte | ☐ |
| Foto | ☐ |
| Prezzi, soggiorno minimo, cancellazione | ☐ |
| Check-in e verifica documenti | ☐ |
| Pulizie e biancheria organizzate | ☐ |
| Regime fiscale deciso | ☐ |
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Per CIN, SCIA e codice regionale possiamo seguire noi la pratica; se e quanto costa dipende dal caso e lo concordiamo prima; gli eventuali costi di invio restano a carico del proprietario.
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