In breve: un affitto breve rende meno del possibile quasi sempre per motivi di gestione, non per colpa della casa. Gli errori più comuni sono il prezzo uguale tutto l'anno, le foto fatte male, il calendario chiuso, le risposte lente e la dipendenza da un solo portale. Quasi tutti si correggono senza spendere molto, ma serve costanza.
Due appartamenti nella stessa via, stessa metratura, stesso arredamento. Uno è pieno quasi sempre, l'altro fa fatica. La differenza, il più delle volte, non è la casa: è come viene gestita.
Qui trovi i dieci errori che vediamo più spesso e cosa fare invece. Dove citiamo una regola dei portali, la fonte è la pagina ufficiale del centro assistenza.
1. Lo stesso prezzo tutto l'anno
È l'errore più diffuso. Un prezzo fisso è troppo alto nei mesi tranquilli, quando la casa resta vuota, e troppo basso quando c'è una fiera, un concerto o un ponte, quando la casa si riempie mesi prima a una cifra che si poteva alzare.
Airbnb lo dice chiaro: il prezzo ha un impatto importante sui risultati di ricerca, e gli annunci con un prezzo più basso di quelli simili in zona tendono a comparire più in alto.
Cosa fare: usa i prezzi dinamici, che cambiano ogni giorno in base alla domanda. Airbnb ha uno strumento suo, i Prezzi smart, in cui imposti un minimo e un massimo. Un buon gestore fa di più: guarda gli eventi in città, i prezzi dei concorrenti e quanto è già prenotato il calendario.
2. Foto scarse o fatte col telefono di sera
L'ospite sceglie prima con gli occhi. Foto buie, storte o con il letto disfatto fanno scorrere oltre, anche se la casa è bella.
Airbnb indica le foto di alta qualità tra le cose che attirano l'attenzione e aumentano l'interesse per l'annuncio. Booking chiede foto luminose e realistiche, che mostrino tutti gli ambienti principali e l'ingresso.
Cosa fare: foto di giorno, luci accese, casa in ordine, una o due per stanza. La prima foto è quella che conta di più: scegli l'ambiente migliore. E ogni foto deve essere vera: un ospite deluso all'arrivo lascia una recensione che pesa per mesi.
3. Il calendario aperto solo per poche settimane
Molti proprietari aprono il calendario un mese alla volta, oppure bloccano date "per sicurezza" e poi si dimenticano di sbloccarle. Così si perdono proprio le prenotazioni fatte con largo anticipo, spesso le più lunghe.
Airbnb spiega che più un annuncio è disponibile, più è probabile che corrisponda ai piani di un ospite, e consiglia di aggiungere date al calendario per migliorare la visibilità.
Cosa fare: tieni il calendario aperto su molti mesi e blocca solo le date in cui la casa davvero non è disponibile.
4. Minimo di notti sbagliato
Un minimo di tre notti tutto l'anno taglia fuori chi viaggia per lavoro, che spesso si ferma una o due notti. Un minimo di una notte a Ferragosto, al contrario, riempie i buchi sbagliati e moltiplica pulizie e cambi.
Anche qui Airbnb è esplicito: più la durata del soggiorno è flessibile, più è probabile che l'alloggio risulti disponibile nelle ricerche.
Cosa fare: cambia il minimo di notti in base al periodo. Più basso nei mesi tranquilli e per riempire i buchi tra due prenotazioni, più alto nei periodi di punta.
5. Rispondere tardi
Un ospite che scrive a più case prenota dalla prima che risponde bene.
Su Airbnb il tasso di risposta conta le richieste a cui rispondi entro 24 ore negli ultimi 30 giorni. Influisce sullo stato di Superhost e sul posizionamento dell'annuncio nei risultati di ricerca. Anche rifiutare conta come risposta; lasciar scadere una richiesta, no.
Per diventare Superhost servono, tra le altre cose, una valutazione complessiva di almeno 4,8 e la risposta al 90% dei nuovi messaggi entro 24 ore. Airbnb verifica i requisiti ogni tre mesi, sugli ultimi dodici.
Cosa fare: rispondi in fretta, anche solo per dire "ti confermo entro un'ora". Prepara risposte pronte per le domande frequenti (parcheggio, orari, animali) e scrivi almeno in inglese, oltre all'italiano.
6. Pulizie fatte "a occhio"
Una volta pulisce la vicina, una volta il cugino, una volta tu di corsa. Il risultato cambia da un ospite all'altro, e basta un capello nel lavandino per una recensione negativa.
Cosa fare: una lista di controllo scritta, uguale per ogni cambio: cosa si pulisce, cosa si sostituisce, cosa si controlla (lampadine, scorte, telecomando). Biancheria professionale, sempre la stessa. E una foto finale della casa pronta, così sai com'era prima dell'arrivo.
7. Stare su un solo portale
Chi pubblica solo su Airbnb dipende dalle sue regole, dalle sue commissioni e dai suoi momenti di calo. Ogni portale ha un suo pubblico: chi viaggia per lavoro, le famiglie, gli stranieri.
Cosa fare: pubblica su più canali, con un calendario sincronizzato per non avere doppie prenotazioni. Noi, per esempio, pubblichiamo gli appartamenti su Airbnb, Booking, VRBO, Expedia e sul sito rentalop, dove l'ospite prenota direttamente.
8. Ignorare le recensioni
Le recensioni non servono solo a chi prenota. Ti dicono cosa non funziona: il materasso, il rumore, il wifi che cade.
Airbnb ricorda che gli annunci con valutazioni e recensioni migliori tendono a posizionarsi più in alto. Le recensioni non le puoi cancellare: puoi chiederne la rimozione solo se violano le regole del portale, e puoi sempre rispondere in pubblico.
Cosa fare: rispondi a tutte, anche a quelle buone, con poche righe. Alle critiche rispondi con calma, senza polemica, spiegando cosa hai sistemato. Chi legge dopo guarda soprattutto come rispondi.
9. Regole della casa confuse
"Vietato fare rumore", "check-out presto", "niente feste": regole vaghe creano discussioni. Regole scritte a metà, o solo in italiano, non le legge nessuno.
Cosa fare: poche regole chiare, scritte uguali sull'annuncio e nella casa: orari di check-in e check-out con l'ora precisa, numero massimo di ospiti, animali sì o no, fumo, raccolta differenziata. Aggiungi un manuale della casa con wifi, elettrodomestici e numeri utili, in italiano e in inglese.
10. Pratiche non in ordine
È l'errore che costa di più, perché non toglie solo prenotazioni: porta sanzioni.
- CIN: obbligatorio dal 1° gennaio 2025. Senza, la sanzione va da 800 a 8.000 €; se non lo esponi nell'annuncio, da 500 a 5.000 € con rimozione dell'annuncio (art. 13-ter del DL 145/2023).
- Rilevatori di gas e monossido ed estintori: se mancano, da 600 a 6.000 € per ogni violazione.
- Comunicazione degli ospiti alla Questura: va fatta per ogni ospite tramite Alloggiati Web (come si fa, passo per passo). Se manca è un reato: arresto fino a tre mesi o ammenda fino a 206 € (art. 17 del TULPS).
- Tassa di soggiorno, dove il Comune la prevede.
Per il Piemonte trovi tutto in ordine nella guida su CIN, alloggiati e tassa di soggiorno. Possiamo seguire noi la pratica del codice: se e quanto costa dipende dal caso e lo concordiamo prima; gli eventuali costi di invio restano a carico del proprietario.
Da dove partire
Non serve sistemare tutto in una settimana. Se dovessimo scegliere tre cose: prezzi che cambiano con la domanda, foto nuove e risposte veloci. Sono le tre su cui Airbnb dice in modo esplicito che conta.
Se non hai il tempo di seguire tutto ogni giorno, questo è il lavoro di un gestore. Con rentalop ci occupiamo di prezzi dinamici, annunci sui portali, comunicazione con gli ospiti in chat in tutte le lingue con il concierge virtuale, al telefono e di persona in italiano e inglese, pulizie e biancheria, manutenzione ordinaria, con un rendiconto ogni mese nel portale proprietari. Quanto costa e come si calcola lo spieghiamo in gestione Airbnb: costi; come lavoriamo, nella pagina per i proprietari.
Prima di tutto, però, conviene sapere quanto può rendere la tua casa: scopri quanto rende il tuo appartamento. Per domande scrivici su WhatsApp al +39 338 480 8427.