Quando un proprietario ci chiede quanto costa la gestione, la risposta onesta non è una percentuale: è cosa resta in tasca a fine anno. Due agenzie possono chiedere la stessa percentuale e lasciarti cifre molto diverse, perché cambia da dove la calcolano e cosa c'è dentro.
Questo articolo mette in fila i numeri veri. Quelli che usiamo noi, sui 23 appartamenti che gestiamo a Novara.
Da dove parte il conto
Un affitto breve genera un ricavo lordo: la somma di quello che pagano gli ospiti. Da lì si tolgono, in quest'ordine:
- le commissioni delle piattaforme — Airbnb e Booking trattengono la loro parte prima di girarti il resto;
- le spese operative — pulizie, biancheria, prodotti, utenze, piccole manutenzioni;
- la commissione di gestione — la nostra;
- le tasse — la cedolare secca, se hai optato per quella.
Quello che rimane dopo il quarto passaggio è il netto. È l'unico numero che conta, ed è l'unico su cui ha senso confrontare due offerte.
Quanto chiediamo noi
Il 30% del margine operativo, cioè di quello che resta dopo aver tolto le spese. Non del ricavo lordo.
La differenza non è un dettaglio. Su un appartamento che incassa 20.000 € lordi in un anno e ne spende 6.000 di gestione operativa:
| Sul lordo | Sul margine | |
|---|---|---|
| Ricavo lordo | 20.000 € | 20.000 € |
| Spese operative | − 6.000 € | − 6.000 € |
| Base di calcolo | 20.000 € | 14.000 € |
| Commissione al 30% | − 6.000 € | − 4.200 € |
Stessa percentuale, 1.800 € di differenza. Quando confronti due preventivi, la prima domanda da fare è su cosa si calcola quella percentuale.
Non chiediamo nulla in anticipo. Nessun costo di avviamento, nessun canone fisso, nessun minimo garantito da pagare. Se l'appartamento resta vuoto, non guadagniamo neanche noi. È il modo più semplice per essere sicuri di avere lo stesso interesse.
Cosa c'è dentro
Nella commissione sono compresi:
- annuncio e fotografie, pubblicati su Airbnb, Booking e sul nostro sito
- prezzi aggiornati giorno per giorno in base alla domanda, non una tariffa fissa per tutto l'anno
- pulizie e cambio biancheria fra un ospite e l'altro
- check-in autonomo con codice, a qualsiasi ora
- assistenza agli ospiti tutti i giorni, in italiano e in inglese
- piccole manutenzioni con tecnici di zona
- adempimenti: comunicazione alla Questura, dati ISTAT, tassa di soggiorno
- un resoconto mensile di quello che è entrato, e il bonifico
Cosa resta a te
Va detto chiaramente, perché è la parte che spesso nei preventivi non compare:
- le utenze (luce, acqua, gas, internet) restano intestate al proprietario;
- le manutenzioni straordinarie — la caldaia che si rompe, l'infiltrazione — sono a carico tuo, come in qualsiasi affitto;
- le tasse le paghi tu: con la cedolare secca al 21% sui ricavi, oppure in dichiarazione ordinaria se ti conviene di più. Su questo il commercialista vale più di noi;
- l'arredamento iniziale, se l'appartamento non è già pronto.
Le pulizie: chi le paga
Le pulizie sono a carico dell'ospite, addebitate come voce separata sulla prenotazione. A Novara oggi vanno da 25 a 40 euro a soggiorno a seconda della dimensione dell'appartamento, con una mediana di 28.
È una voce che non tocca il tuo margine, ma tocca il prezzo che l'ospite vede: su un soggiorno di due notti pesa parecchio, su uno di sette quasi niente. È uno dei motivi per cui su un appartamento si lavora per allungare i soggiorni, non solo per riempire le date.
Che prezzi si fanno a Novara
Gli appartamenti che gestiamo in città partono da 70 a 130 euro a notte a seconda della zona, della dimensione e del periodo, con una mediana intorno ai 95. Sono prezzi di partenza: nelle settimane di domanda alta salgono, nei mesi vuoti scendono per non restare fermi.
Novara ha un vantaggio che le località turistiche non hanno: la domanda non ha una stagione sola. Arriva tutto l'anno dall'Ospedale Maggiore, dall'università, dalle trasferte di lavoro e dai pendolari sulla linea per Milano e Torino. Un appartamento sul Lago Maggiore lavora cinque mesi pieni; uno a Novara ne lavora dodici, con punte più basse ma pochissimi vuoti.
Come si fa a sapere quanto renderebbe il tuo
Il modo serio è guardare i dati di quella zona, non una media nazionale. Abbiamo uno strumento di valutazione gratuito: inserisci indirizzo, metri quadri, camere e stato dell'immobile e ti restituisce una stima con tre scenari — conservativo, realistico, ottimistico — e il netto annuo dopo spese, commissione e cedolare.
Se preferisci parlarne, la pagina per i proprietari di Novara spiega come lavoriamo, e ci si può scrivere su WhatsApp senza impegno.
Le tre domande da fare a chiunque ti faccia un preventivo
- La percentuale si calcola sul lordo o sul margine? Cambia più della percentuale stessa.
- Le pulizie sono comprese o si aggiungono? E chi le paga, l'ospite o io?
- Cosa succede se voglio usare la casa? Deve essere possibile bloccare le date senza penali.
Se le risposte sono chiare, il resto è aritmetica.