Quando un proprietario ci chiede quanto costa la gestione, la risposta onesta non è una percentuale: è cosa resta in tasca a fine anno. Due agenzie possono chiedere la stessa percentuale e lasciarti cifre molto diverse, perché cambia da dove la calcolano e cosa c'è dentro.
Questo articolo mette in fila i numeri veri. Quelli che usiamo noi, sugli appartamenti che gestiamo a Novara.
Da dove parte il conto
Un affitto breve genera un ricavo lordo: la somma di quello che pagano gli ospiti. Da lì si tolgono, in quest'ordine:
- le commissioni delle piattaforme — Airbnb e Booking trattengono la loro parte prima di girarti il resto;
- le spese operative — pulizie, biancheria, prodotti, utenze, piccole manutenzioni;
- la commissione di gestione — la nostra;
- le tasse — la cedolare secca, se hai optato per quella.
Quello che rimane dopo il quarto passaggio è il netto. È l'unico numero che conta, ed è l'unico su cui ha senso confrontare due offerte.
Come calcoliamo la nostra commissione
Una percentuale del margine operativo, cioè di quello che resta dopo aver tolto le spese. Non del ricavo lordo. Quanto sia la percentuale lo concordiamo con te dopo aver visto l'immobile: dipende da dimensioni, posizione e dal lavoro che richiede.
La differenza fra margine e lordo non è un dettaglio. Prendiamo un appartamento che incassa 20.000 € lordi in un anno e ne spende 6.000 di gestione operativa, e immaginiamo due agenzie che chiedono la stessa identica percentuale: una la applica al lordo, l'altra al margine.
| Sul lordo | Sul margine | |
|---|---|---|
| Ricavo lordo | 20.000 € | 20.000 € |
| Spese operative | − 6.000 € | − 6.000 € |
| Base di calcolo | 20.000 € | 14.000 € |
| Compenso di gestione | − 5.000 € | − 3.500 € |
| Resta al proprietario, prima delle tasse | 9.000 € | 10.500 € |
Stessa percentuale, 1.500 € di differenza a fine anno. Quando confronti due preventivi, la prima domanda da fare è su cosa si calcola quella percentuale; la seconda, quanto ti resta alla fine. Per il tuo immobile te lo diciamo con la valutazione gratuita: trovi il netto stimato, in euro.
Non chiediamo nulla in anticipo. Nessun costo di avviamento, nessun canone fisso, nessun minimo garantito da pagare. Se l'appartamento resta vuoto, non guadagniamo neanche noi. È il modo più semplice per essere sicuri di avere lo stesso interesse.
Cosa c'è dentro
Nella commissione sono compresi:
- annuncio e fotografie, pubblicati su Airbnb, Booking e sul nostro sito
- prezzi aggiornati giorno per giorno in base alla domanda, non una tariffa fissa per tutto l'anno
- pulizie e cambio biancheria fra un ospite e l'altro
- check-in autonomo con codice, a qualsiasi ora
- assistenza agli ospiti tutti i giorni, in italiano e in inglese
- piccole manutenzioni con tecnici di zona
- adempimenti: comunicazione alla Questura, dati ISTAT, tassa di soggiorno
- un resoconto mensile di quello che è entrato, e il bonifico
Cosa resta a te
Va detto chiaramente, perché è la parte che spesso nei preventivi non compare:
- le utenze (luce, acqua, gas, internet) restano intestate al proprietario;
- le manutenzioni straordinarie — la caldaia che si rompe, l'infiltrazione — sono a carico tuo, come in qualsiasi affitto;
- le tasse le paghi tu: con la cedolare secca al 21% sui ricavi, oppure in dichiarazione ordinaria se ti conviene di più. Su questo il commercialista vale più di noi;
- l'arredamento iniziale, se l'appartamento non è già pronto.
Le pulizie: chi le paga
Le pulizie sono a carico dell'ospite, addebitate come voce separata sulla prenotazione. A Novara oggi vanno da 25 a 40 euro a soggiorno a seconda della dimensione dell'appartamento, con una mediana di 28.
È una voce che non tocca il tuo margine, ma tocca il prezzo che l'ospite vede: su un soggiorno di due notti pesa parecchio, su uno di sette quasi niente. È uno dei motivi per cui su un appartamento si lavora per allungare i soggiorni, non solo per riempire le date.
Che prezzi si fanno a Novara
Gli appartamenti che gestiamo in città partono da 70 a 130 euro a notte a seconda della zona, della dimensione e del periodo, con una mediana intorno ai 95. Sono prezzi di partenza: nelle settimane di domanda alta salgono, nei mesi vuoti scendono per non restare fermi.
Novara ha un vantaggio che le località turistiche non hanno: la domanda non ha una stagione sola. Arriva tutto l'anno dall'Ospedale Maggiore, dall'università, dalle trasferte di lavoro e dai pendolari sulla linea per Milano e Torino. Un appartamento sul Lago Maggiore lavora cinque mesi pieni; uno a Novara ne lavora dodici, con punte più basse ma pochissimi vuoti.
Come si fa a sapere quanto renderebbe il tuo
Il modo serio è guardare i dati di quella zona, non una media nazionale. Abbiamo uno strumento di valutazione gratuito: inserisci indirizzo, metri quadri, camere e stato dell'immobile e ti restituisce una stima con tre scenari — conservativo, realistico, ottimistico — e quanto ti resta in un anno dopo spese e compenso di gestione, prima delle tasse.
Se preferisci parlarne, la pagina per i proprietari di Novara spiega come lavoriamo, e ci si può scrivere su WhatsApp senza impegno.
Le tre domande da fare a chiunque ti faccia un preventivo
- La percentuale si calcola sul lordo o sul margine? Cambia più della percentuale stessa.
- Le pulizie sono comprese o si aggiungono? E chi le paga, l'ospite o io?
- Cosa succede se voglio usare la casa? Deve essere possibile bloccare le date senza penali.
Se le risposte sono chiare, il resto è aritmetica.