Il bonifico non arriva. L'inquilino non risponde, o promette che "il mese prossimo sistema tutto". Se hai una casa affittata con un 4+4 o un 3+2 a Novara o in provincia, sai com'è: la casa è tua, ma non puoi entrarci, e le spese continuano a correre.
Qui trovi cosa puoi fare, quanto tempo ci vuole davvero e come ridurre il rischio la prossima volta. Non sostituisce un avvocato, che per lo sfratto ti serve comunque.
Quando l'inquilino è davvero "moroso"
Si sente spesso dire che servono tre mesi di arretrati per poter fare qualcosa. Non è così. Per le case in affitto a uso abitativo, la legge considera motivo di risoluzione del contratto il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza, oppure il mancato pagamento delle spese accessorie (condominio, riscaldamento) quando superano due mensilità di canone (art. 5 della legge 392/1978).
In pratica anche una sola mensilità non pagata può bastare per avviare la procedura. Se convenga farlo subito è una valutazione da fare con l'avvocato.
Cosa fare nei primi giorni
- Scrivi. Dopo il primo messaggio, metti tutto in una raccomandata con ricevuta di ritorno o una PEC: mesi mancanti, importo, data entro cui pagare. Per il canone la mora di regola scatta da sola alla scadenza (art. 1219 c.c.), quindi la lettera non è obbligatoria per lo sfratto: ti dà una data certa e a volte sblocca la situazione.
- Tieni traccia di tutto. Contratto registrato, estratti conto con i pagamenti ricevuti e quelli mancanti, ricevute, messaggi.
- Valuta un accordo. Un piano di rientro scritto o una riconsegna concordata delle chiavi spesso costano meno di una causa. Secondo una rilevazione dell'Ufficio Studi SoloAffitti diffusa a settembre 2026, un terzo dei casi di morosità si chiude con un accordo diretto per la restituzione della casa.
- Se non cambia nulla, chiama un avvocato. Più arretrati si accumulano, più difficile sarà recuperarli.
Come funziona lo sfratto per morosità
La strada prevista dal codice di procedura civile è l'intimazione di sfratto per morosità con citazione per la convalida (art. 658 c.p.c.). Nello stesso atto puoi chiedere anche l'ingiunzione di pagamento dei canoni scaduti.
I passaggi, in breve:
- L'avvocato prepara l'atto. Davanti al tribunale non puoi stare in giudizio da solo: serve un difensore (art. 82 c.p.c.). Il tribunale competente è quello del luogo dove si trova la casa (art. 661 c.p.c.); per un immobile a Novara è il Tribunale di Novara, che per le udienze di convalida usa un sistema di prenotazione online con calendari pubblicati sul proprio sito.
- Notifica all'inquilino. Tra la notifica e l'udienza devono passare almeno venti giorni liberi (art. 660 c.p.c.).
- L'udienza. Se l'inquilino non si presenta, o si presenta e non si oppone, il giudice convalida lo sfratto con un'ordinanza esecutiva. Per la morosità serve che tu (tramite l'avvocato) dichiari che il debito c'è ancora (art. 663 c.p.c.). Se l'inquilino si oppone senza prove scritte, il giudice può comunque emettere un'ordinanza di rilascio immediatamente esecutiva e la questione prosegue in una causa ordinaria (art. 665 c.p.c.).
Il termine di grazia
All'udienza l'inquilino può ancora "sanare" la morosità pagando tutti gli arretrati, gli interessi e le spese legali. Se dimostra di essere in difficoltà, il giudice può concedergli fino a 90 giorni per pagare; diventano 120 se la morosità, non superiore a due mesi, dipende da disoccupazione, malattia o altre gravi difficoltà sopravvenute. Questa possibilità si può usare al massimo tre volte in quattro anni (quattro nei casi di difficoltà appena descritti). Se paga nei termini, il contratto non si risolve (art. 55 legge 392/1978).
Dalla convalida alle chiavi
Avere l'ordinanza non significa avere la casa libera. Il giudice fissa la data di esecuzione, di regola entro sei mesi dal provvedimento e in casi eccezionali entro dodici (art. 56 legge 392/1978). Passata quella data, si avvia l'esecuzione: l'ufficiale giudiziario deve avvisare l'inquilino almeno dieci giorni prima del giorno in cui si presenterà per il rilascio (art. 608 c.p.c.). Non sempre il primo accesso è quello buono: possono servire più accessi, e a volte la forza pubblica.
Quanto tempo ci vuole davvero
Dati ufficiali sulla durata degli sfratti al Tribunale di Novara non ne abbiamo trovati, e non ci sembra serio inventarli. Il riferimento più recente che abbiamo è la rilevazione dell'Ufficio Studi SoloAffitti diffusa il 30 settembre 2026:
| Fase | Durata |
|---|---|
| Fase stragiudiziale (solleciti, tentativi di accordo) | da 2 a 4 mesi |
| Fase giudiziale | mediana 6,5 mesi, da un minimo di 3 a un massimo di 14 |
Sono medie nazionali: la durata vera dipende dal tribunale, da quanto si oppone l'inquilino e dall'eventuale termine di grazia.
Una nota sulle riforme. Il Governo ha presentato in Senato un disegno di legge sul rilascio degli immobili (A.S. 1896) che, tra le altre cose, dimezzerebbe i termini di grazia e quelli fissati dal giudice per il rilascio. A oggi, 1° ottobre 2026, è ancora all'esame della Commissione Giustizia del Senato: non è legge, e le regole descritte qui restano quelle in vigore.
Quanto costa
Il contributo unificato per la convalida è dimezzato rispetto a una causa normale e si calcola sull'importo dei canoni non pagati alla data della notifica (art. 13 DPR 115/2002). Per esempio, con arretrati tra 1.100 e 5.200 euro sono 49 euro. A questo si aggiungono notifiche, spese dell'esecuzione e soprattutto l'onorario dell'avvocato, che varia: chiedi un preventivo scritto prima di iniziare. Se il giudice le mette a carico dell'inquilino, recuperarle da chi non pagava l'affitto non è scontato.
Le tasse sui canoni che non hai incassato
Per anni si sono pagate le tasse anche sugli affitti mai ricevuti. Oggi, a certe condizioni, non più. Per i contratti di locazione abitativa stipulati dal 1° gennaio 2020, i canoni non percepiti non concorrono al reddito, purché la mancata percezione sia provata dall'intimazione di sfratto per morosità o dall'ingiunzione di pagamento (art. 26 TUIR, modificato dall'art. 3-quinquies del DL 34/2019). Non serve aspettare la fine della causa. Sulla casa resta comunque tassata la rendita catastale.
Per le imposte già pagate in passato su canoni poi non incassati, accertati nel procedimento di convalida di sfratto, è previsto un credito d'imposta. Per i contratti più vecchi le regole sono cambiate più volte negli anni: qui il commercialista è la persona giusta.
Come evitarlo la prossima volta
Non esiste un affitto a rischio zero, ma alcune cose fanno davvero la differenza:
- Verifica chi entra. Contratto di lavoro, buste paga, dichiarazione dei redditi, un recapito del precedente proprietario. Un inquilino serio non si offende.
- Deposito cauzionale. Per legge non può superare tre mensilità e produce interessi legali da versare all'inquilino ogni anno (art. 11 legge 392/1978). Copre qualche mese, non un intero sfratto.
- Fideiussione. Bancaria, assicurativa o di un garante privato. Leggi bene le scadenze: il codice civile fissa un termine di sei mesi entro cui il creditore deve muoversi contro il debitore perché il garante resti obbligato (art. 1957 c.c.), e molte fideiussioni ci girano intorno con clausole specifiche. Falle controllare.
- Assicurazione sul canone. Esistono polizze che coprono i canoni non pagati e le spese legali. Coperture ed esclusioni cambiano molto: confrontale sul testo, non sul volantino.
L'alternativa che molti proprietari valutano
Dopo uno sfratto, molti proprietari si chiedono se riaffittare con lo stesso tipo di contratto. Gli affitti brevi gestiti funzionano diversamente: non c'è un inquilino da cui liberare la casa, gli ospiti pagano prima di arrivare e la casa resta disponibile anche per te quando ti serve.
Va detto anche il resto: il reddito non è fisso come un canone, cambia con la domanda e la stagione. La casa deve essere arredata e attrezzata, e qualcuno deve occuparsi di pulizie, check-in e ospiti. Non va bene per ogni immobile né per ogni proprietario.
Sui costi trovi un articolo dedicato alla gestione di un affitto breve a Novara; come lavoriamo è spiegato nella pagina per i proprietari e in quella sulla gestione degli affitti brevi a Novara. Per un numero concreto c'è il valutatore gratuito: scopri quanto rende il tuo appartamento.
Per una domanda veloce ci trovi su WhatsApp al +39 338 480 8427 o a office@rentalop.it. Se invece il problema di oggi è un inquilino che non paga, il primo passo resta uno: parlane con un avvocato.