Spesso una casa ereditata arriva nel momento peggiore: dopo la perdita di un genitore, di un nonno, di una zia. Dentro ci sono mobili, fotografie, ricordi. E nel giro di poche settimane arrivano anche le domande pratiche: che cosa bisogna fare, che cosa costa, e soprattutto che cosa farne.
Non c'è una risposta giusta per tutti. Questo articolo mette in ordine i passaggi e le possibilità, così puoi decidere con calma, magari insieme agli altri eredi. Dove servono valutazioni su misura, il riferimento resta il notaio o il commercialista.
I primi passi, senza fretta ma senza dimenticanze
L'accettazione dell'eredità. Si diventa eredi accettando. L'accettazione può essere espressa, oppure tacita: succede quando compi un atto che potresti fare solo da erede. Secondo la giurisprudenza, per esempio, anche riscuotere l'affitto di un immobile ereditato vale come accettazione. Per decidere hai tempo: il diritto di accettare si prescrive in dieci anni dall'apertura della successione. Se temi che ci siano debiti, prima di fare qualsiasi cosa parlane con un notaio: esiste l'accettazione con beneficio d'inventario, che tiene separati i beni del defunto dai tuoi.
La dichiarazione di successione. Va presentata all'Agenzia delle Entrate entro 12 mesi dall'apertura della successione, che di solito coincide con la data del decesso. Quando nell'eredità c'è un immobile va presentata sempre: l'esonero vale solo se l'eredità va al coniuge e ai parenti in linea retta, non supera i 100.000 euro e non comprende immobili. Puoi presentarla da solo con i servizi online dell'Agenzia oppure tramite un professionista o un CAF.
La voltura catastale. Con la dichiarazione di successione, salvo casi particolari, la voltura al catasto viene fatta in automatico: non serve una pratica separata.
Le imposte sulla successione
Per l'immobile si pagano l'imposta ipotecaria (2%) e l'imposta catastale (1%), calcolate sul valore dichiarato, con un minimo di 200 euro ciascuna. Se almeno uno degli eredi ha i requisiti per l'agevolazione "prima casa", le due imposte diventano fisse, 200 euro l'una, e l'agevolazione vale per l'intero immobile. Si aggiungono l'imposta di bollo e le tasse per i servizi ipotecari e catastali.
L'imposta di successione vera e propria, per coniuge e figli, è del 4% solo sulla parte che supera 1 milione di euro per ciascun erede. Per fratelli e sorelle la franchigia è di 100.000 euro, con aliquota del 6%. Per la maggior parte delle famiglie che ereditano un appartamento, quindi, l'imposta di successione non si paga, mentre ipotecaria e catastale sì.
Che cosa costa una casa che resta chiusa
Una casa vuota non è gratis. È una cosa che si scopre spesso solo al primo anno.
- IMU. L'esenzione vale solo per l'abitazione principale, cioè dove hai residenza e dimora abituale. Una casa ereditata in cui non vivi la paghi, con le aliquote decise dal Comune.
- Condominio. Le spese ordinarie corrono anche se l'appartamento è chiuso, e quelle straordinarie arrivano quando arrivano.
- Utenze. Luce e gas vanno tenuti attivi almeno al minimo, per la caldaia, per l'antigelo d'inverno e per poter entrare a controllare.
- Manutenzione. Una casa chiusa si rovina più in fretta di una abitata: umidità, scarichi che si seccano, infiltrazioni che nessuno vede per mesi.
Se vivi lontano, a tutto questo si aggiunge il tempo: un viaggio ogni volta che c'è da aprire a un tecnico o da controllare una perdita.
Prima strada: vendere
Il vantaggio è la semplicità: chiudi la questione, dividi il ricavato fra gli eredi e non hai più spese fisse. C'è anche un aspetto fiscale da conoscere: la plusvalenza sulla vendita di un immobile ricevuto per successione non è tassata, anche se vendi pochi mesi dopo. Se però una parte della casa l'hai comprata (per esempio la quota di un fratello), l'esclusione vale solo per la parte ereditata. Su questo il commercialista ti dirà come si applica al tuo caso.
Il rovescio: vendere è definitivo. Se il mercato in quella zona è fermo rischi di svendere, e la casa di famiglia non ci sarà più quando potrebbe servire, a te o ai tuoi figli.
Seconda strada: l'affitto tradizionale
Il vantaggio è un'entrata regolare ogni mese, con poco lavoro una volta trovato l'inquilino.
Il rovescio è che ti leghi per molto tempo. Un contratto a canone libero dura almeno quattro anni, rinnovabili per altri quattro: la casa non è più disponibile per te o per la famiglia, e il canone resta quello per tutta la durata, salvo gli aggiornamenti previsti dal contratto. Poi c'è il rischio di morosità: se l'inquilino smette di pagare, rientrare in possesso dell'immobile può richiedere tempo e un avvocato. E scegliere bene l'inquilino da lontano non è semplice.
Terza strada: gli affitti brevi, gestiti
Qui la casa viene affittata a notti o a settimane: a chi viene a Novara per lavoro, per l'ospedale o per l'università, a chi passa qualche giorno sul Lago Maggiore.
I vantaggi:
- nelle zone dove c'è domanda, di solito rende più dell'affitto tradizionale;
- la casa resta tua e disponibile: puoi bloccare le date per le feste, per l'estate o per quando qualcuno della famiglia ha bisogno di usarla;
- non hai un inquilino per anni: se cambi idea e decidi di vendere, la casa è libera;
- con un gestore sul posto si può seguire da qualsiasi città.
Gli svantaggi, detti chiaramente:
- il reddito cambia di mese in mese, con periodi pieni e periodi più vuoti;
- la casa va arredata e attrezzata per ospitare: biancheria, cucina, wifi;
- ci sono adempimenti precisi: il CIN (il codice identificativo nazionale da esporre negli annunci), la comunicazione degli ospiti alla Questura tramite il portale Alloggiati Web, la tassa di soggiorno dove il Comune la prevede. Un gestore li può seguire per te, ma restano obblighi da rispettare.
Quanto alle tasse sui guadagni dell'affitto, breve o tradizionale: dipendono dal regime che scegli. È una domanda da fare al tuo commercialista, prima di partire.
Se gli eredi sono più di uno
Finché non si divide, la casa è di tutti gli eredi insieme, ognuno per la sua quota. Il codice civile distingue due tipi di decisioni:
- amministrazione ordinaria: decide la maggioranza, calcolata in base al valore delle quote, e tutti devono essere informati prima;
- vendere la casa (o affittarla per più di nove anni): serve il consenso di tutti.
Se proprio non ci si mette d'accordo, ogni erede può sempre chiedere la divisione. Prima di arrivare lì conviene fare una cosa semplice: mettere sul tavolo i numeri veri di ciascuna strada. Quanto si incasserebbe vendendo, quanto con un affitto tradizionale, quanto con gli affitti brevi. Se un certo tipo di affitto rientri nell'amministrazione ordinaria o richieda l'accordo di tutti dipende dal caso: è una domanda per il notaio.
Gestire una casa da lontano
Molti di quelli che ci scrivono vivono a Milano, a Torino, all'estero, e hanno ereditato un appartamento a Novara o sul lago. Gestirlo a distanza, in pratica, vuol dire avere qualcuno sul posto che:
- accoglie gli ospiti, o gestisce un check-in autonomo con codice;
- fa pulire e cambiare la biancheria dopo ogni soggiorno;
- chiama l'idraulico o l'elettricista quando serve, e ti avvisa;
- si occupa delle comunicazioni obbligatorie e ti manda un resoconto chiaro di quello che è entrato e uscito.
Tu decidi le cose importanti: quando usare la casa, quali spese approvare, se e quando fermarti. Il resto succede anche senza di te.
Se vuoi capire quanto può rendere
Prima di scegliere ti serve un numero, non una promessa. Con la nostra valutazione gratuita puoi scoprire quanto rende il tuo appartamento: inserisci indirizzo, metri quadri e camere e ottieni una stima del netto, in euro, già tolte le spese.
Se l'appartamento è sul Lago Maggiore, nella pagina su Arona trovi come lavoriamo lì. Per tutto il resto c'è la pagina per i proprietari, oppure puoi scriverci su WhatsApp al +39 338 480 8427 o a office@rentalop.it. Ne parliamo con calma, anche solo per avere un'idea, anche se alla fine decidi di vendere.